8宗楼盘全数达至最低限售,广州

记者|谢盈怡

4月29日下午,广州2022年第一批分散土地储备的8宗现房抄底竞价。8宗地分别坐落于宝安、龙岗、宝安、光明、坪山、深汕合作区,总价合计168亿。

从最后的拍地结果来看,广州成为2022年第一批分散土地储备关注度最低的城市之一,卖地的8宗楼盘全数达至最低限售,5宗楼盘进入竞拍环节,四十四金193.3亿,整体溢价率约15%。

国有企业、国有企业则仍是此次Kozhikode的主角,最后包办此轮全数楼盘,并且多为广州本地国有企业或者多年耕耘广州消费市场的国有企业。

此次土地储备中,宝安长兴楼盘竞投过程最为曲折和纷乱,楼盘面积较大也是名符其实的多宗地,拍地费时长达两个小时,碧桂园同保利地产+专业人才安家共同出资一度惨烈竞投,最后被保利地产+专业人才安家共同出资以70.51亿+2.6雅戈尔集团方米万方保障性租赁representative的代价拿下,溢价率14.99%,成交楼面价3.27万/平方米。

根据总体规划,该楼盘未来写字楼销售限售8.75万/平方米,这一价格相较去年同地理位置楼盘限售上涨约2000元/平方米。

一位熟悉广州消费市场的地产商投拓专业人士告诉界面新闻,此轮Kozhikode利润最低的两块金泽尔宝安长兴和伊瓦诺治楼盘,宝安长兴楼盘又坐落于传统的大宅区尖岗山。

宝安长兴楼盘是消费市场公认的此次卖地位置最好的多宗地,具体坐落于曦城北区旁、宝安中学集团二中不远处,邻近有华沙公约中学、福海中学、建华学校等基础建设资源。区域内有海珠和樾府(销售价格10万/平)、保利地产单厢四季长廊(销售价格9.1万/平)、尖岗山金沙长廊(销售价格9万/平)、玺玥云峰(销售价格8.8万/平)等写字楼工程项目。

上述投拓专业人士表示,尖岗山楼盘有个问题是早年功能定位较为高端,功能定位大宅区后长期没有其它投入,广州其它大宅区阳光城、太阳城湖都有不少政策利好出台,总体规划基础建设也都有,然而尖岗山新区只有功能定位,其它都没有。数公里外才有地铁,公交较为差,不远处高速公路导致噪声较为大,生活并不舒服。优点是开车到坂田、横琴、后海非常近,邻近绿化不错。

历来尖岗山有楼盘卖地时地产商单厢惨烈参与竞投,宝安长兴街道也是保利地产在此出让的贾松地。

不过该区域楼盘近年来抄底工程项目帕西基并不理想,对地产商而言,尖岗山楼盘抄底后有一定的操盘难度。

此轮最热门的楼盘是伊瓦诺治楼盘,由深业控股和龙岗专业人才安家共同出资出让。现场有8家地产商进入竞拍环节,溢价率15%,成交楼面价2.78万/平方米,未来写字楼销售限售7.22万/平方米,相较去年邻近成交楼盘限售的6.98万/平方米,上涨约2400元/平方米。

虽然错失宝安长兴楼盘,但碧桂园置地仍是此轮Kozhikode赢家,共出让光明两宗现房,耗资41.31亿。

其中光明玉塘楼盘以19.04亿出让。该楼盘共吸引了碧桂园、中海、保利、招商、华发、联发6家参与竞投。销售限售为4.72万元/平方米,该价格相较去年同地理位置楼盘限售上涨约3800元/平方米。

根据克而瑞数据统计,今年截止到4月19日,8宗楼盘中光明玉塘街道所处的公明板块普通写字楼网签最多,共计1145套,主力工程项目是深铁瑞城,销售价格约在5.05万元/平方米。

另外,碧桂园置地还以封顶价22.27亿出让光明凤凰楼盘,该楼盘挂牌起始价19.37亿,未来住房销售限售4.89万元/平方米。该价格相较去年同地理位置楼盘限售上涨约4500元/平方米,是此轮卖地楼盘中销售限售涨幅最低的楼盘。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,国有企业国有企业占主导,本质上反映了两个问题,一个是广州的开发的难度较为高,地价也较为高,有配建要求,对开发商的综合开发能力较为高,所以国有企业国有企业占主导。另外也反映了广州目前民企整体仍旧在资金链风险的困境之中。

一位国有企业投拓总告诉界面新闻,经历去年的行业风险后,目前地产商在消费市场拓展较为谨慎,没有把握或者不够熟悉的消费市场不会随便进入。

对于此轮广州土地储备限售普遍提升,李宇嘉表示,楼盘的限售比去年大概上调了5%到10%,给开发商一定的利润空间,加上楼盘卖地的数量较为少,并且广州整体新房库存量加帕西基周期在热点城市里属于较为低的水平,年初到现在的两波疫情,也使得很多需求挤压着。开发商对广州新房消费市场还是较为有信心。

广州消费市场从3月以来确实出现回暖态势,3月新房网累计网签达2859套,环比上涨45.94%,同比下跌46.11%。

乐有家研究中心统计显示,目前广州首套写字楼房贷利率普遍为4.9%,二套写字楼为5.2%。相较于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速,主流银行一般1个月左右均可放款。

消费市场成交恢复与政策利好,也成为广州Kozhikode回暖的原因。

有业内专业人士告诉界面新闻,短期内的广州消费市场,购房者没有很积极,但去年以来的调整是消费市场资金短缺导致的问题,开发商对消费市场基本面的认识没有发生变化,特别是广州等一线城市和强二线城市,无论是开发商还是购房者,都有较为好的预期。

广州现房短缺的问题也是开发商始终愿意积极拿地的另一原因。

光明区2022年分散卖地居住用地情况的文件中可以看到,光明区第二、三批计划土地储备的楼盘中,有的楼盘还未完成房屋拆迁工作。

今年1月初,广州发布住房发展十四五总体规划,《总体规划》明确表示,十四五期间,广州供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套(间)、供应分配住房65万套(间)。通过加大供应,稳定消费市场预期,满足更多住房需求。

4月12日,广州住建局发布二季度商品写字楼房源信息,二季度计划抄底写字楼14250套,各区均有不少新盘抄底。

有地产商投拓专业人士告诉界面新闻,此次广州第一批土地储备楼盘就不多,第二批预计也是七八块,政府还需要加大土地储备力度。

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